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汇通股份进军房地产业 控股股东绿都集团与宇通集团为关联方
发布日期:2020-03-01 04:22   来源:未知   阅读:

  根据年报,汇通能源的主营业务为房屋租赁、物业服务、风力发电等。但基于对风力发电行业发展的判断,2019年5月,汇通能源剥离了风力发电业务。

  同日,汇通能源公告,根据经营需要,拟增加该公司经营范围“开发与经营”等相关业务,同时拟与关联方、控股股东郑州绿都地产集团股份有限公司以现金出资方式共同投资设立“上海绿嘉地产有限公司”。

  汇通能源表示,2019年,停止贸易业务,剥离风电业务,收购绿都集团旗下郑州绿都商业管理有限公司100%股权,主营业务收入变更为房屋租赁收入、物业服务收入,盈利能力有所提升。2019年,汇通能源房屋租赁收入和物业管理收入(均不含绿都商业)合计4568.19万元,同比增加833.58万元,增幅22.32%;实现净利润合计1842.14万元,同比增加62.61万元,增幅3.58%。

  值得一提的是,绿都集团实控人汤玉祥也是郑州宇通集团有限公司(宇通客车,600066.SH)的大股东和控制人之一。2018年底,几乎在收购汇通能源的同时,宇通集团还以10亿元收购了另一上市公司西安宏盛科技发展股份有限公司(ST宏盛,600817.SH)。

  汇通能源在上海合计拥有8万余平方米建筑面积的土地、房产,分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄浦和青浦等,主要面向中小微企业提供创意办公园区。

  根据公告,目前,汇通能源在城市核心区域,如静安和黄浦的房产物业主要用于办公和商业经营,出租率高,租金达到或略高于周边平均水平;公司主要项目在城市更新的重点区域,如虹口和杨浦的部分项目,已根据区域规划的调整重新定位、改造,并陆续投入经营;在经济转型和产业升级的浦东新区、闵行和宝山等地,该公司有大量空置的项目。

  2020年,受年初持续发展的新冠肺炎疫情影响,国内经济复工推迟,企业经营普遍面临一定的困难和压力,汇通能源预计将面临更大的经营压力和困难。2020年,该公司将推进创意产业园区改造项目,打造有特色的创意办公园区,按计划完成北翟路、真大路等老厂房的创意办公园区改造项目,扩大创意办公园区经营面积,充分挖掘公司闲置资产的经营潜力和盈利能力,做大经营收入规模;推进已投入使用的兴园、江园、德昌园等创意办公园区和其他办公物业的转型升级工作,拓宽租赁信息发布渠道,升级物业配套设施,提升物业服务质量,以实现在经济不景气情况下减少空置率,保证园区的单位租金水平不下降或少下降,保障公司盈利水平。

  汇通能源持有的土地、房产多取得时间比较早,取得成本较低,抗风险能力强,多数位于上海市中心城区,房产租赁项目出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安区、虹口区和宝山区。

  2019年该公司已列入征收范围的有虹口区东余杭路907号项目、静安区中兴路297号及中兴路315号3号甲项目和杨浦区平凉路583号项目。

  其子公司绿都商业运营的“百年德化·风情购物公园”位于郑州市老城区德化街,占地面积51.53亩,总建筑面积近6万平方米。汇通能源的房产管理团队对该项目统一管理,提供商业管理、物业服务。

  汇通能源表示,其房产管理团队负责该公司房产管理及运营,同时对该公司持有的空置房产、厂房等重新规划和定位,因地制宜地提出经营方案。此外,该公司也在积极尝试通过承租获取房产使用权和收益权。并且,该公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控,持续经营能力较强,可贡献稳定的经营性现金流。自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力,有利于维护租户的稳定和共同持续发展。

  在房屋租赁行业内,以自持工业厂房为主的业务经营主要有三种:一是自行装修改造经营管理的“自营模式”;二是房屋持有人与专门从事城市旧改业务专业公司合作改建经营老旧项目的“合作模式”;三是将持有物业直接出租出去,由承租人改建和扩建的“出租模式”。

  汇通能源表示,该公司目前主要采用的是“自营模式”,并积极拓展和兼顾其他经营模式,扩大经营范围、提升经营业绩。该公司自营模式中物业用途以办公物业为主,出租模式用途较为丰富,主要有办公、商业和仓储。

  截至2019年末,汇通能源可动用银行存款、短期可变现的保本理财等总规模5.84亿元,主要是该公司出售收益率较低的资产,收回应收款项,加大房屋租赁经营现金流回款等。该公司表示,减少不必要的投资和开支,可以保持账面现金流充裕,支撑公司未来战略调整、新业务转型。

  根据汇通能源公告,绿都集团为其间接控股股东,属于关联方,法定代表人为杨张峰,实际控制人为汤玉祥。

  基于对未来发展战略的调整计划,以及增加开发与经营业务范围的决定,为充分发挥关联方绿都集团在房地产开发领域的金融资源和经营管理优势,汇通能源拟与绿都集团以现金出资方式共同投资设立“上海绿嘉地产有限公司”。

  绿都集团成立于2002年8月20日,主要从事房地产开发与经营、建筑施工、物业服务等业务。截至2019年12月31日,绿都集团总资产425.09亿元、净资产81.57亿元,2019年实现营业收入77.39亿元、净利润5.47亿元。

  此前的2019年4月,汇通能源收购绿都集团全资子公司绿都商业100%股权,交易价款为620.09万元。

  2019年,绿都商业实现净利润430.37万元,比上年下降10.72%,造成业绩下滑的原因主要系2019年度政府部门要求绿都商业运营的德化风情购物公园形象升级,整改临时商铺,导致绿都商业的租金收入、物业收入等相应减少、利润下降。

  2018年12月28日,汇通能源接到控股股东弘昌晟集团通知,已与西藏德锦企业管理有限责任公司签署了《关于上海汇通能源股份有限公司之股份转让意向协议》。西藏德锦的法定代表人为杨张峰。当时,弘昌晟集团持有的汇通能源32.83%总股本、股份4837.3万股,均已被质押。

  弘昌晟集团将其中4420.3万股(占上市公司总股本的29.9999%)以8.999959157亿元转让给西藏德锦,每股价格约为20.36元/股,较二级市场股价9.73元/股存在大幅溢价。西藏德锦受让了该等股份并成为汇通能源的控股股东。而绿都集团持有西藏德锦45.95%的股份。

  值得一提的是,汤玉祥合计持有绿都集团33.10%的股份,合计控制西藏德锦55.86%的股权,均为二者的实际控制人。同时,汤玉祥、牛波、张宝锋、杨张峰、王建军、游明设、谢群鹏7名合伙人代表作为股东,分别持有管理公司郑州通泰合智管理咨询有限公司46%、8%、8%、8%、8%、14%、8%股权,通过控制通泰志合企业管理中心间接控制郑州宇通集团有限公司(,600066.SH)。也就是说,汤玉祥不仅是宇通集团法人,也是宇通集团大股东。同时,宇通集团100%控股西藏德恒企业管理有限责任公司。

  2018年12月7日,华夏幸福基业股份有限公司(,600340.SH)实控人王文学,以10亿元将手中的西安宏盛科技发展股份有限公司(,600817.SH)25.88%股份,转让给了宇通集团。

  2018年底,上海证券交易所曾询问汇通能源,相关方在短时间内连续收购多家上市公司的主要考虑。

  2019年1月2日,汇通能源表示,西藏德锦收购汇通能源,是在A股价值被低估阶段的情况下,基于公开披露的信息,结合上市公司自身主营业务比较清晰、自身持续盈利能力较好、资产质量较高、公司治理及合规经营情况良好、大股东股权结构较为合理等综合因素,充分考虑了双方的交易诉求后作出的投资判断。西藏德锦看好中国资本市场的长期发展,认可拟收购上市公司的长期投资价值。西藏德锦本次收购汇通能源控制权,旨在进一步改善上市公司的经营状况,持续对上市公司资源配置与业务结构进行优化,保持上市公司控制权的稳定性,全面提升上市公司的持续经营能力。

  西藏德锦与西藏德恒的股权结构、实际控制人等均不相同,决策机制也不相同,两者收购上市公司,是基于自身的经营发展、战略规划以及市场研判作出的独立决策。

  汇通能源前身是上海轻工机械股份有限公司(轻工机械),轻工机械是1991年12月经上海市人民政府批准,由成立于1956年的原上海轻工机械公司改组组建,1992年3月上市,产品种类包括各种塑料机械、橡胶机械、制药机械和饮料、蕃茄酱、饼干、香皂、牙膏、电池、油墨、医用一次性注射器生产线等成套设备。

  轻工机械原来的机械制造主业由于历史包袱偏重、市场竞争激烈等原因而连年走下坡路。2006年,拥有风电场资源的上海弘昌晟集团有限公司在轻工机械股改时成为控股股东,2007年9月6日,轻工机械更名汇通能源,把风电产业作为第一大主业。

  显然,向新能源企业的转型并不容易。建设风力发电项目的前期投入特别大,一台进口风力发电机组大约需要8000万元,国产发电机组也需要4000-5000万元。汇通能源只能不断置换自身房地产资源去发展风电产业。

  自2007年8月起,汇通能源通过一系列交易出售了其拥有的不动产和子公司股权,净额合计9359.60万元。2007年12月,汇通能源从大股东弘昌晟集团及其子公司购入内蒙古汇通能源100%股权,转让价9900万元。内蒙古汇通能源拥有的主要资产为乌兰察布市卓资县巴音锡勒风电场(一期)49.5MW风电特许权和四子王旗1000MW风电场勘测权,共计400平方公里的风电场资源及商业用地一处。建成后的巴音锡勒风电场(一期),实际容量为48MW,2011年4月开始并网发电。

  2008年6月4日,汇通能源以1507.75万元的价格把位于静安区新丰路339号的自有房屋(工业厂房,账面净值为人民币71.7万元;房屋占地面积213.00平方米,建筑面积815.00平方米)及该房屋占用范围内的土地使用权出售给静安区残联。

  2008年7月17日,汇通能源将旗下上海南常置业有限公司100%的股权转让给连云港至高市政工程有限公司,股权净额8421.32万元。

  仅在更名后一年时间里,汇通能源出售资产约1.8亿元,占2006年度期末净资产额的比例73.47%。

  2012年9月28日,汇通能源将其第一化工机械厂位于上海市静安区万航渡路661弄的房产转让给曹家渡街道办事处,交易金额共计998万元。

  2012年12月29日,汇通能源将空置的居住用房,位于上海市闵行区北翟路5115弄1号的4套房产出售,累计出售金额209.9万元,累积产生净利润约120余万元。汇通能源表示,此次交易将有助于盘活资产,补充流动资金。

  就在汇通能源不断卖资产努力发展风电产业之时,自2008年7月至2012年3月,汇通能源第二大股东中泰信托投资有限责任公司通过9次减持,持股总额从30.57%降为2.715%。

  另一方面,汇通能源也在积极融资,在2012年5月公布再融资方案,募资逾4亿元,全部用于投建汇通能源卓资巴音锡勒风电场二期49.5MW工程项目。其中,弘昌晟集团拟认购该笔发行股份数量的32.83%。

  但因5年前与大股东关于风电资产的关联交易存在诸多瑕疵,且大股东还有相关的未公开披露的承诺,2013年4月24日,汇通能源非公开发行A股股票申请未获得中国证监会发审委审核通过 。

  发审委认定,汇通能源在2007年12月的上述关联交易中,以4292.96万元的价格,从控股股东弘昌晟集团购入风力资源勘测权。该风力资源勘测权仅根据与四子王旗政府风电办签订的《测风协议书》等协议确定,法律依据不充分。发审委还表示,上述勘测权购买价格以采用收益现值法确定的评估值为基础,评估假设前5年每年转让收入为900万元,第六年为960万元,但一直未给汇通能源带来收益。

  发审委的否决意见还显示汇通能源在信息披露工作上存在违规。根据2012年年报,弘昌晟集团及实际控制人郑树昌对汇通能源仅有排除同业竞争和分红的承诺。发审委披露,弘昌晟集团还承诺,如果至2017年12月31日,汇通能源内蒙古四子王旗巴音风场一期项目未能取得有关部门的立项批复,则其将根据不同情形对汇通能源做出补偿。

  2014年,汇通能源曾购买和游戏类资产尝试重组,再次转换跑道。最终因发现重大资产重组涉及的环节较多,某些环节实施的条件尚不成熟,综合考虑各项因素,汇通能源终止了此次重大资产重组事项。

  2014年12月18日,汇通能源再次出售了闲置物业,将上海市虹口区东余杭路951弄4-6号房屋的使用权,以361.6万元卖给北外滩物业,该房屋建筑面积为 210.24平方米,获得的净利润约为250万元。

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